Sólo debe incluir esta cláusula en los contratos entre empresas...
¿De quiénes son las obras de adecuación?
Al alquilar un local completamente diáfano, es necesario pactar qué pasará con las obras de adecuación. ¿Cómo actuar?
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En un local que se alquila como espacio libre, sin ningún elemento excepto las tomas de corriente y suministros, que requiere construir lavabos, levantar paredes, tramitar licencias, etc.:
- El arrendador no estará obligado a adecuar el local para desarrollar una actividad concreta ni a tramitar licencias u otros permisos.
- Aunque puede pactarse lo contrario, lo habitual es que sea el arrendatario quien asuma el coste de estos trámites. Y para evitar disputas al final del contrato sobre si puede retirar las obras o recibir una indemnización por devolver un local “mejorado”, hay que dejarlo todo previsto de antemano.
Gestiones precias
El primero será verificar si podrá desarrollar su actividad concreta, según dónde se ubique el local, y consultar al Ayuntamiento qué licencias necesitará y cuánto tardará en obtenerlas. Dado que esto comportará un tiempo, habría que pactar una reserva de arrendamiento mientras se realizan estas gestiones. El siguiente paso será realizar un estudio de las obras a realizar, de su coste y de su alcance, para poder decidir le interesa el local y, si es así, ver si necesita pactar un plazo de carencia de pago mientras se llevan a cabo las obras.
¿Qué ocurrirá con las obras?
Legalmente, el inquilino debe devolver el local en el mismo estado en el que se le arrendó (es decir, todas las mejoras le pertenecen). Si ha utilizado materiales de gran calidad, estará interesado en llevárselos al final del contrato. Evidentemente, si desmonta las obras, deberá dejar el local en estado similar al que se le entregó; no podrá dejar destrozos. Sin embargo, lo mejor es hacer constar expresamente en el contrato qué pasará con las obras:
- Las obras son del arrendatario. Si se pacta que las obras pertenecen al arrendatario, éste deberá asumir el coste de desmontarlas y llevárselas.
- Las obras quedan en beneficio de la propiedad. Este pacto es habitual. Así, al finalizar el contrato el propietario recupera un local “mejorado” y el inquilino no debe volver a pagar por dejarlo como estaba. La inversión puede compensarse con una carencia inicial. Habrá que calcular la cantidad que el inquilino se gastó con las obras para pactar un plazo del arrendamiento que le permita amortizarlas.
Se podría pensar que, si se entrega un local “de origen” y se vuelve “mejorado”, existe un enriquecimiento injusto, pero los tribunales consideran que, si así se ha pactado, el enriquecimiento es legítimo, algo que no impide que se pueda pactar una indemnización. Además, se considera que dentro del concepto "obras que deben quedar en beneficio del local" entran los elementos fijos y estables (sanitarios, ventilación…), pero no el stock, el mobiliario o los electrodomésticos, por ejemplo.
Nuestros asesores le ayudarán a recopilar toda la información necesaria para decidir la idoneidad del local y le acompañarán en la negociación para pactar las oportunas carencias, el destino de las obras y el plazo del contrato.